Son yıllarda şehirlerdeki afet riski taşıyan alanların belirlenerek, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesi, ekonomik ömrünü tamamlamış, depreme dayanıklı olmayan ve yıkılma riski taşıyan binaların devletin sağladığı avantajlardan da yararlanılmak suretiyle yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi ve kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi devlet politikası haline geldi.

Türk ekonomisinin en büyük kaynaklarından biri olan gayrimenkul sektörünün ise önümüzdeki süreçte kentsel dönüşüm projelerine yönelik yatırımlarını artıracağı bekleniyor.

Kentsel Dönüşümde İndirimli KDV Oranı Uygulaması Devam Ediyor!

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına; riskli alan, rezerv alan ve riskli yapılar giriyor.

Bu kavramları açıklarsak;

Rezerv yapı alanı; Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdare’nin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,

Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,

Riskli yapı ise; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade ediyor.

01/01/2013 tarihinde uygulamaya giren 2012/4116 sayılı BKK kapsamında net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerine ilişkin indirimli KDV oran uygulaması, büyükşehirlerde inşa edilen lüks veya birinci sınıf konutlar için üzerine inşa edilen arsanın birim metrekare vergi değeri baz alınarak yeniden belirlenmişti. Ancak, bu düzenlemeye ilişkin parantez içi hükümle, 6306 sayılı Afet Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler oran artışının dışında tutuldu.

Öte yandan, 29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile gayrimenkullerde KDV uygulaması 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren komple değişti!

Yapılan değişikle, yapı ruhsat tarihi 1 Nisan 2022 ve sonrası olup net alanı 150 metrekarenin altında olan konut teslimlerinde KDV %10 oldu, net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda ise kademeli vergilendirmeye geçildi, 150 m2’ye kadar olan kısım için % 10, aşan kısım için % 20 KDV hesaplanması öngörüldü.

6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen net alanı 150 metrekarenin altında olan konutların tesliminde uygulanmakta olan % 1 KDV oranı aynen muhafaza edildi, esas değişiklik bu yerlerde inşa edilen net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlarda yapıldı. Bu yerlerde 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınıp inşa edilerek teslim edilen net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlarda, 150 m2’ye kadar olan kısım için % 1, aşan kısım için % 20 KDV hesaplanacaktır.

Ayrıca, 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan düzenleme sonucunda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm projesi yapılan riskli yapıların mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında bizzat riskli yapı sahipleri tarafından yaptırılacak konutlara yönelik olarak verilecek inşaat taahhüt hizmetlerinde KDV oranının 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren yüzde 20’den yüzde 1’e düşürüldüğünü tekrar hatırlatmak isteriz.

Peki, Fatura Nasıl Düzenlenecek?

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutlardan, net alanı 160 m2 olan bir konut KDV hariç 5.800.000 TL karşılığında satıldı.

Satış Faturası (TL):

Konut satışı	5.800.000
(5.800.000 TL /160 m2  x 150 m2 ) : 5.437.500 x % 1 KDV	54.375
(5.800.000 TL /160 m2  x 10 m2 ) : 362.500  x %20 KDV	72.500
Toplam Hesaplanan KDV ( 54.375 + 72.500)	126.875
KDV DAHİL FATURA TOPLAMI	5.926.875

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Damga Vergisi, Harç, BSMV İstisnası Söz Konusu!

Bu alanlarda yapılacak inşaatlarda vergi avantajı yalnızca indirimli KDV oranı ile sınırlı değil.

6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu bendine göre; kanun kapsamında yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

Ancak, Kanun maddesinin bu hali uygulamada tereddüt yaşanmasına neden oldu.

Karışıklığı giderebilmek amacıyla, 7153 sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanunun söz konusu maddesinde değişiklik yapılarak, istisna uygulamasında karşılaşılan tereddütlü konulara açıklık getirildi.  

Yapılan düzenleme ile;

- Kanun kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

- Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

- Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin

muafiyet kapsamında olduğu açıklandı.

Böylece, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin de istisna olduğu açıklığa kavuşturularak, uygulamada yaşanan tereddütler giderildi.

Sürece yönelik değerlendirmemiz;

Ülkemizde yaşanması olası bir deprem felaketine karşı mevcut binaların yenilenmesi ve güçlendirilmesi oldukça önemli. Kentsel dönüşüm dışındaki inşaat yatırımlarında ise vergisel yük her geçen gün artmakta.

Bu nedenle de, kentsel dönüşüme yönelik, KDV Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Harçlar Kanunu, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu başta olmak üzere birçok Kanunda kentsel dönüşümü teşvik edici düzenlemeler yapılmaktadır.

Önümüzdeki süreçte, bu projelere yönelik vergisel teşviklerin artarak devam edeceği kanaatindeyiz.